Le bail commercial qui vous lie à votre cocontractant est arrivé à son terme et vous souhaiteriez procéder à son renouvellement ? La Box Juridique a listé pour vous les mentions obligatoires qu’il conviendra d’indiquer au sein de votre demande de renouvellement, que vous soyez bailleur ou preneur.
1. Le renouvellement à l’initiative du bailleur
Lorsque le bail commercial arrive à son terme, le bailleur peut y mettre fin en donnant congé à son preneur. Ce congé peut être donné avec ou sans offre de renouvellement.
En cas de congé délivré par le bailleur avec offre de renouvellement, le locataire pourra (i) accepter le congé notifié par le bailleur aux conditions proposées, (ii) accepter le principe du renouvellement mais contester les nouvelles modalités de l’offre (par exemple une augmentation du montant de loyer proposée par le bailleur), ou encore (iii) refuser l’offre de renouvellement. Dans ce dernier cas de figure, le bail commercial prendra fin sans que le locataire ne puisse prétendre à une indemnité d’éviction.
Si le congé donné par le bailleur lui est délivré sans offre de renouvellement :
- Le bailleur devra énoncer le(s) motif(s) justifiant du refus du renouvellement (saisie du local pour des raisons d’insalubrité, non-respect par le locataire des conditions du bail, absence de paiement des charges, absence de réparation du local, défaut d’exploitation du fonds etc.).
- En cas d’absence de motifs justifiant le refus de renouvellement, le bailleur paiera au locataire une indemnité d’éviction pour non-renouvellement du contrat de bail commercial.
- Si le congé délivré par le Bailleur prévoit le paiement d’une indemnité d’éviction, le locataire pourra (i) accepter l’indemnité d’éviction, (ii) en négocier le montant ou encore (iii) saisir le tribunal compétent. Cependant, le locataire devra agir dans un délai de 2 ans pour contester le montant de l’indemnité d’éviction proposée, conformément à l’article 145-60 du Code de commerce.
- Si le congé délivré par le bailleur n’offre aucune indemnité d’éviction au preneur, ce dernier pourra saisir le tribunal d’instance afin de faire valoir ses droits à la propriété commerciale en contestant les motifs avancés par le bailleur.
La mention obligatoire :
Le congé de refus délivré par le bailleur devra, sous peine de nullité, mentionner les motifs et indiquer que le locataire souhaitant contester le refus ou solliciter le versement d’une indemnité d’éviction devra saisir le tribunal compétent avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé, comme suit :
« Le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de 2 ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné » – article L. 145-9 al. 5 C. Com.
Par ailleurs, ce congé devra être délivré par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par voie d’huissier.
2. Le renouvellement à l’initiative du preneur
Le locataire ne peut effectuer de demande de renouvellement de bail commercial qu’en l’absence préalable de congé délivré par le bailleur (art. L. 145-10 al. 1er C. Com.).
La mention obligatoire :
Dans un délai de 6 mois précédant l’expiration du bail, ou à tout moment de sa reconduction tacite, le preneur devra adresser un acte extra-judiciaire au bailleur (art. L. 145-10 al. 2 du C.Com.) et reproduire l’alinéa 4 de l’article L. 145-10 du Code de commerce, indiquant au bailleur le délai de 3 mois dont il dispose pour y répondre et qu’à défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur sera réputé avoir accepté le renouvellement du bail précédent :
« Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ».
L’absence des mentions légales citées supra pourra entraîner la nullité de la demande, qui sera réputée inexistante. Dans ce cas de figure, si vous êtes preneur, votre contrat de bail pourrait se poursuivre comme si aucune demande n’avait été effectuée, laissant ainsi place au risque de déplafonnement du loyer à l’issue du délai de 12 ans. À cet égard, nous vous recommandons de recourir aux services d’un professionnel du droit afin de procéder à la demande de renouvellement.
